PRÊT IMMOBILIER : MODE D’EMPLOI
Publié par Nancy le 15/06/2020
1. Comment évaluer votre capacité d’emprunt ?
- Capacité d’emprunt : de quoi s’agit-il ?
Lorsque vous évaluez votre capacité d’emprunt, vous répondez à la question : quelle somme puis-je emprunter pour mon achat immobilier ?
Ce moyen permet de vérifier l’aptitude d’un emprunteur à rembourse une somme d’argent. Il s’agit d’un critère fondamental pour l’obtention des prêts immobiliers par les établissements bancaires.
Lorsqu’elle est établie, la capacité d’emprunt conditionne votre obtention de prêt, mais pas seulement. Elle détermine également les taux envisageables, la durée de votre emprunt ou les garanties à apporter.
Bon à savoir : qu’est-ce que la capacité d’endettement ? – Les documents remis par votre banque parleront peut-être de capacité d’endettement. Il n’y a aucune différence avec la capacité d’emprunt, ces deux termes désignant exactement la même chose.
2. Comment calculer sa capacité d’emprunt ?
Schématiquement, il suffirait de comptabiliser l’ensemble de vos revenus et de soustraire vos charges fixes. Vous obtiendrez la somme que vous pouvez théoriquement emprunter.
En pratique, ce calcul est bien plus complexe car votre capacité d’emprunt varie en fonction de différents critères :
· Votre taux d’endettement,
· Le montant de votre apport personnel,
· S’il s’agit d’un prêt à taux fixe ou à taux variable,
· Le montant des mensualités à rembourser,
· La durée de votre emprunt,
· Votre âge et votre état de santé.
Bon à savoir : votre endettement est-il limité ? – La réponse est oui. Votre endettement doit rester inférieur à 33% de vos revenus. A noter que plus vos revenus sont élevés, plus votre banque acceptera de se rapprocher de cette limite.
3. Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?
- Réduire ses charges fixes
La première solution, et sans doute la plus connue, est de réduire vos charges fixes. Par exemple, vous pouvez regrouper vos crédits à la consommation ou encore penser à renégocier un prêt immobilier contracté précédemment. Votre objectif est de diminuer le montant des mensualités ou réduire la durée de remboursement.
- Augmenter son apport
Vous pouvez également augmenter le montant de votre apport pour réduire la somme à emprunter dans le cadre de votre projet d’achat immobilier. Ce vous permettra : soit de réduire la durée de votre emprunt et obtenir un meilleur taux (les mensualités seront plus importantes mais vous aurez moins d’intérêts à rembourser) ; soit de conserver une durée identique d’emprunt et avoir dans cette hypothèse des mensualités moins importantes (mais avec un montant d’intérêt à rembourser plus important dû à un taux d’intérêt obtenu plus élevé lié à la durée de l’emprunt).
Il est donc fondamental d’effectuer des simulations, pour déterminer votre capacité d’emprunt. Vous pouvez trouver des simulateurs sur des sites d’immobilier en ligne. Mais vous pouvez également faire appel à une banque ou même un courtier pour vous conseiller sur cette dernière (le courtier pourra par ailleurs vous aider à négocier auprès des banques).
4. Prêt immobilier : quelles sont les modalités de financement ?
- Un apport est-il toujours nécessaire ?
En théorie, les banques acceptent de subventionner la totalité de votre achat. Cependant, il faudra présenter de solides garanties de remboursement pour bénéficier de ce niveau de financement. Dans la plupart des cas, un apport sera demandé.
En pratique, il est fort probable que l’on vous demande d’apporter en 20% et 30% du prix du bien. Il est également courant que les acquéreurs soient obligés de financer les frais de notaire sur leurs fonds propres.
- Taux fixe ou taux variable ?
Un prêt à taux fixe vous assurera un taux identique pendant toute la durée de vie de votre crédit. Dès le départ, vous connaissez le coût exact de votre financement :
· Le coût total du crédit,
· La durée de remboursement,
· Le montant des mensualités.
A l’inverse, le taux variable vous permet de profiter des baisses de taux. Le choix d’un tel taux se justifie lorsque les taux fixes sont très élevés. Il existe évidemment une contrepartie, puisque vous pourriez aussi subir une forte augmentation. Un risque considérable à prendre en compte lors de la contraction de votre crédit.
A noter que certains taux sont dits révisables. C’est-à-dire que le taux de votre emprunt variera en fonction d’un indice de référence déterminé à l’avance (indice Euribor, par exemple). Si ce dernier augmente, votre emprunt coûtera plus cher et au contraire, s’il diminue vous aurez moins d’intérêts à verser.
5. Quelle est la durée d’emprunt maximum d’un prêt immobilier ?
La durée d’un prêt immobilier va varier en fonction du profil de l’acheteur.
En principe, la durée de maximale de remboursement est de 30 ans. Avant la crise sanitaire (COVID-19), certaines banques acceptaient de financer sur une durée pouvant aller jusqu’à 35 ans.
Dorénavant, la Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) recommande de ne pas dépasser un taux d’effort supérieur à 33% et de plafonner la durée du crédit à 25 ans.
La durée de remboursement de votre prêt dépendra généralement du montant emprunté et de vos capacités de remboursement.
6. L’assurance de votre prêt immobilier
L’assurance-crédit immobilier n’est pas obligatoire d’un point de vue légal. Cependant, en pratique, aucun établissement de crédit n’acceptera de financer votre emprunt sans assurance de prêt.
En effet, c’est une garantie pour la banque en cas de non-remboursement de votre prêt.
Néanmoins, c’est aussi une protection pour vous et votre famille en cas de coup dur. Par exemple, en cas d’accident, de maladie, de décès et, dans certaines conditions, de chômage, pendant le remboursement du prêt, l’assurance prendra en charge le remboursement des mensualités.
Il est bon de savoir, que vous pouvez souscrire votre assurance auprès d’une autre banque ou d’un assureur indépendant. Par ailleurs, vous pourrez changer d’assurance en cours de prêt, mais il est important de bien valider ces points dans le contrat au moment de la souscription.
Il est vivement conseillé de bien comparer les offres avant de signer une assurance-crédit.
7. Financement immobilier trouvé, et après ?
- Qu’est-ce que l’offre de prêt ?
L’offre de prêt met fin à la recherche de financement de votre bien immobilier.
Dans ce document envoyé par votre banque, vous y trouverez toutes les informations relatives au prêt que vous est accordé :
· Le montant du capital emprunté,
· Le taux débiteur fixe,
· La durée de l’emprunt,
· Le taux annuel effectif global (TAEG) incluant tous les frais (intérêts bancaires, frais de dossier, assurance, …),
· Le taux annuel effectif d’assurance (TAEA) correspondant au coût annuel de votre assurance et le contrat applicable,
· Le montant de vos mensualités et un tableau d’amortissement,
· Le coût total de votre crédit,
· Les conditions d’emprunt (frais de remboursement anticipé, conditions de modulation d’échéance, …)
· La date du déblocage des fonds.
Bon à savoir : pour avoir le choix, multipliez les demandes de prêt – N’hésitez pas à faire une demande de prêt auprès de plusieurs banques. Vous pourrez alors comparer et choisir la proposition la plus avantageuse en termes de taux et de durée.
8. Comment signer votre offre de prêt immobilier ?
Lorsque votre prêt est accordé, la banque vous transmettra son offre par lettre recommandée avec accusé de réception. A compter ce cette date, elle est valable 30 jours.
Mais soyez patient ! vous ne pourrez pas la signer avant l’expiration du délai de réflexion de 10 jours à compter de la réception de l’offre.
En pratique, ce n’est donc qu’à compter du 11ième jour que vous pourrez renvoyer l’offre de prêt. Une fois soignée et renvoyée, la banque ne pourra plus modifier son offre pendant 4 mois.
Si vous avez accepté une offre de prêt, contactez votre notaire afin de fixer un rendez-vous de signature d’acte de vente. Le contrat de prêt nécessaire à la signature de l’acte authentique et au déblocage des fonds lui sera transmis directement par votre banque. Un exemplaire vous sera adressé également.
La recherche d’un financement est une étape importante de votre achat immobilier.
